公募REITs正在持續擴容。7月底以來，已有中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT、華夏北京保证房REIT三隻保证性租賃住宅REITs獲批發行。其间，中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT的網下認購倍數均超百倍，從詢價結果看，投資者熱情高漲。
業內人士标明，從已發行的公募REITs來看，不同類型的資産收益率表現存在差異。未來公募REITs數量將越來越多，但優質資産仍具備必定稀缺性，將持續遭到市場追捧。
不到一個月時間，三隻保证性租賃住宅REITs陸續獲批。7月底，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT兩隻保证性租賃住宅REITs獲得證監會註冊批復。一週後，華夏北京保证房REIT獲批發行，從受理到獲批，僅用時一週。
“我們認為，保证性租賃住宅是基礎設施公募REITs比較抱负的資産類型之一。”中金基金副總經理、中金廈門安居REIT基金經理李耀光指出，保证性租賃住宅是堅持“房住不炒”定位的重要基礎設施，有助於推動树立多主體供給、多渠道保证、租購並舉的住宅准则，推進以人為中心的新式城鎮化。
“基礎設施公募REITs對於推動國內的保证性租賃住宅供給对错常有價值的。”李耀光介紹，將資産做成基礎設施公募REITs以後，不僅能為機構投資者、個人投資者供给優質的投資産品，同時還能运用征集的資金再去開發新的項目，為市場供给更多保证性租賃住宅供給，改變了以往保证性租賃住宅必須尋求財政資助的邏輯。
近来，中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT完结詢價，華夏北京保证房REIT也計劃于8月12日進行詢價。詢價結果顯示，中金廈門安居REIT最終認購價格為2.600元/份，網下詢價認購倍數超過108倍；紅土深圳安居REIT最終認購價格為2.484元/份，網下詢價認購倍數超133倍，創下公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄。
機構投資者的認購熱情标明其對項目底層資産的看好。以中金廈門安居REIT的底層資産——園博公寓和珩琦公寓為例，“公寓小區裏不僅有綠林景觀，還有羽毛球場、塑膠跑道、健身器材、兒童遊樂設施等。”李耀光詳細介紹了該項意图具體情況，位於廈門集美區的園博公寓和珩琦公寓佔據著優越的地理位置。據了解，廈門集美區匯集了廈門大學城、高科技企業與産業類企業，距離廈門機場僅9公里，驅車到市中心只需半小時。
作為保证性租賃住宅項目，園博公寓和珩琦公寓的租金水準不高於廈門市場化租金的7折。“假如租一間30到40平方米的開間，租金一個月在1200元左右。均匀來看，租金與市場化項目比较較低，居民租房負擔較小。”李耀光标明，现在該地區保证性租賃住宅的供給有限，排隊人數較多。
同時，作為底層資産的兩個公寓項目維持著較高的續租率，將為中金廈門安居REIT供给較穩定的現金流。李耀光介紹，園博公寓和珩琦公寓每年房租漲幅低於廈門市場化租賃住宅的均匀漲幅，為租戶供给寓居保证。不過，雖然保证性租賃住宅的租金水準比市場化租賃住宅要低，但保证性租賃住宅的拿地本钱、稅負本钱均相對較低。因而，仍能為投資者帶來不錯的回報。
到现在，共有14隻基礎設施公募REITs發行並上市。從8月9日的二級市場表現來看，14隻公募REITs有4隻上漲。其间，華夏越秀高速REIT漲幅最大，為0.13%；富國首創水務REIT、浙商滬杭甬REIT、中航首鋼綠能REIT均小幅上漲。10隻REITs跌落，鵬華深圳动力REIT跌幅最大，為1.62%。
近期，公募REITs二級市場整體表現較為平穩。以中航首鋼綠能REIT為例，5月5日以來微漲0.41%；博時蛇口産園REIT自5月5日以來的漲幅為6.59%。
年头股市調整，公募REITs走出了獨立行情。當時11隻公募REITs都有較大幅度的上漲，富國首創水務REIT二級市場溢價率一度迫临100%。隨後，公募REITs價格逐漸回歸理性。到8月9日收盤，建信中關村REIT溢價率最高，為47.31%，中航首鋼綠能REIT和紅土鹽田港REIT溢價率均超40%。
一位業內人士标明，“公募REITs二級市場價格短期或许出現必定波動，但二級市場價格圍繞資産價值波動，最終還是會回歸理性。”因而，持有型投資者更應關注基礎資産的內在價值。一位公募人士建議加強投資者教育，讓投資者認識到REITs是一個長期穩健收益的産品，並通過相關機制，加強基金办理人、外部办理機構、原始權益人與二級市場投資者的長期利益一致性。
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